Propozycje umów dla osób przyjmujących uchodźców z Ukrainy

Szanowni Państwo,

udostępniamy do wykorzystania

WZORY – PROJEKTY UMÓW NAJMU I UŻYCZENIA.

Za zawarcie umowy odpowiedzialność ponosi Wynajmujący / Użyczający.

Możecie Państwo skorzystać z poniższych wzorów, jednakże prosimy o dokładne zapoznanie się z ich treścią – może zachodzić konieczność dostosowania treści umowy do indywidualnych sytuacji. Jednocześnie przedstawimy, kilka bardzo istotnych kwestii, z którymi warto się zapoznać przed podpisaniem umowy.

I

1. Do umów najmu i użyczenia (wzory umów nr 1, nr 2, nr 3, nr 4) będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 poz. 172) oraz w pozostałym zakresie Kodeksu Cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740). Nadto ustawa covidowa (Tarcza) może wprowadzać dalsze ograniczenia w tym zakresie (dotychczas były ograniczenia wypowiadania umów i zakazu zmiany czynszu, obowiązywały do 30.06.2020 r., oraz brak możliwości przeprowadzenia eksmisji w okresie pandemii, ale nie wykluczone, że mogą być w tym zakresie zmiany).

2. Wzór umowy nie może być wykorzystany bez dokonania w nim zmian do każdej sytuacji, lecz powinien zostać dostosowany do danego stanu faktycznego oraz do uzgodnionych pomiędzy stronami świadczeń, o ile w tym zakresie nie ma bezwzględnie obowiązujących norm prawnych uregulowanych w przepisach kodeksu cywilnego i ustawy wskazanej w pkt. 1 lub innych ustawach szczególnych, np. dotyczących wypowiedzenia i rozwiązania umowy, ustalenia i zmiany wysokości czynszu.

3. Wynajmujący ma następujące obowiązki (o ile strony nie ustalą inaczej):

1) wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami;

2) wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu;

3) do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

a) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,

b) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,

c) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

─ napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,

─ wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

4. Wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe:

1) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego przez jego właściciela, jeżeli lokator:

a) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, b) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

c) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

d) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku;

2) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

3) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia (na koniec miesiąca kalendarzowego) osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego;

4) nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego;

5) nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa wyżej.

5. Do użyczenia zgodnie z orzecznictwem mogą mieć zastosowanie ww. przepisy dotyczące wypowiedzenia z wyłączeniem zapisów niepłacenia czynszu (ale opłat już tak).

6. Podwyższenie czynszu:

Zgodnie z ustawą wypowiedzenie czynszu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Podwyżka może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W przypadku podwyżki opłat niezależnych od właściciela musi on przedstawić lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator musi opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów.

7. Kaucja:

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących

wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;

2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

II

1. Szczególną formę najmu, na którą warto jest zwrócić uwagę, stanowi najem okazjonalny (wzór umów nr 5). Najem okazjonalny został przygotowany z myślą o właścicielach lokali mieszkalnych chcących bronić swoich praw i uniknąć potencjalnych problemów z najemcami, którzy po zakończeniu umowy najmu nie chcą opuścić ich mieszkania. Zaletą tego rodzaju najmu jest możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwego najemcy bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego o eksmisję i oczekiwania na zapewnienie przez gminę lokalu socjalnego dla byłego najemcy. Procedura zawierania umowy najmu okazjonalnego jest trochę bardziej złożona niż w przypadku zwykłej umowy najmu, lecz ten stosunek prawny lepiej zabezpiecza interesy właściciela wynajmowanej nieruchomości.

2. Najem okazjonalny może zostać zawarty przez właściciela lokalu nieprowadzącego działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokalu, na czas niedłuższy niż 10 lat i wymaga jej zgłoszenia przez Wynajmującego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia zawarcia tej umowy najmu do urzędu skarbowego skutkuje niestosowaniem art. 19c ustawy (dotyczy ustalania i wypowiadania czynszu) oraz 19d (tryb wygaśnięcia i rozwiązania najmu okazjonalnego).

3. Do tego rodzaju najmu w ograniczonym zakresie (art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a – art. 19d, art. 25d pkt 2) stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( (Dz. U. z 2022 poz. 172) oraz w pozostałym zakresie Kodeksu Cywilnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1740).

4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela w.w. należności.

5. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

6. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego doręczonego najemcy po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, wzywającego najemcę do opróżnienia lokalu;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w powyższym podpunkcie lub pkt 6, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

7. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym w umowie najmu przez najemcę jako lokal do jego zamieszkania na wypadek eksmisji, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w pkt 5 ppkt 3 niniejszej informacji. Brak wskazania nowego lokalu do zamieszkania w przypadku eksmisji daje podstawę do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

8. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

9. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

10. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

11. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

12. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

13. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

14. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w pkt 13 ppkt 3 niniejszej informacji, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu). Do wniosku załącza się:

1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;

3) potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

NR 1 Projekt umowa najmu – czynsz wraz z opłatami
NR 2 Projekt umowa najmu – opłaty wliczone w czynsz
NR 3 Projekt umowa użyczenia lokalu – bez opłat
NR 4 Projekt umowa użyczenia lokalu – z opłatami eksploatacyjnymi

W związku z wejściem w życie w dniu 12 marca 2022 roku ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa informujemy, że zmianie uległy przepisy odnośnie najmu okazjonalnego. Do uchodźców nie ma zastosowania obowiązek wskazania lokalu, w którym zamieszkają w razie egzekucji oraz obowiązek przedstawienia oświadczenia lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie.

Nowy projekt umowy najmu okazjonalnego jest w opracowaniu i zostanie wkrótce zamieszczony na stronie

Wyciąg z przepisów

Ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa
Art. 69. [Najem lokali przez obywateli Ukrainy – złagodzenie wymagań w zakresie wskazania innego lokalu dostępnego najemcy w razie eksmisji]
Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu przez najemcę będącego obywatelem Ukrainy, o którym mowa w art. 1 ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3, ust. 3 oraz art. 19d ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dotyczącego wskazania przez tego najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania od niego obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego oraz złożenia oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego

Art. 19a. [Definicja najmu okazjonalnego, obligatoryjne i fakultatywne warunki umowy]
1.
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
1a.
(uchylony).
2.
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1)
oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2)
wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3)
oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
3.
W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.
4.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
5.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.
6.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
7.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. z 2020 r. poz. 2207).

Art. 19d. [Wygaśnięcie i rozwiązanie najmu okazjonalnego]
1.
Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
2.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
3.
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:
1)
oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2)
wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3)
termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
4.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:
1)
żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2)
dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3)
potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
5.
W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.